دعاوی اجاره چیست؟
الزام به تحویل مال مورداجاره
الزام به تعمیرات اساسی
دعاوی ناشی از عقد اجاره، به ویژه در حوزه الزام به ایفای تعهدات، بخش عمدهای از پروندههای مراجع قضایی را تشکیل میدهد. این مقاله به بررسی دو دعوای شایع در این حوزه میپردازد: الزام موجر به تحویل مورد اجاره، الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی ، با تحلیل مستندات قانونی شامل قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر، شرایط طرح دعوا، مرجع صالح، روند دادرسی و نحوه اجرای احکام این دعاوی راشرح میدهیم.
عقد اجاره به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقدی است که به واسطه آن مستأجر (اجارهگیرنده) در برابر اجاره بهاء (مالالاجاره)، برای مدت معین، مالک منافع عین مستأجره (مورد اجاره) میشود. پس از انعقاد عقد، دو طرف تعهدات متقابلی دارند که عدم انجام هر یک میتواند به طرح دعوای الزام به انجام تعهد منجر شود. این تعهدات گاه مربوط به تحویل مال، گاه مربوط به حفظ و نگهداری آن در طول مدت اجاره و گاه مربوط به همکاری برای اجرای تعهدات طرف مقابل است. با توجه به تعدد این دعاوی و حساسیت موضوع، درک دقیق مبانی، شرایط و آثار حقوقی هر یک ضروری است.
بخش اول: الزام موجر به تحویل مورد اجاره
تحویل مورد اجاره در موعد مقرر، یکی از تعهدات اصلی موجر است که در مواد ۴۷۶ و ۴۷۷ قانون مدنی به آن اشاره شده است. خودداری موجر از این تعهد، حق فسخ یا طرح دعوای الزام به تحویل را برای مستأجر به دنبال دارد.
دعوای الزام به تحویل مورداجاره راچه کسی طرح میکند؟
مستاجری که هنوزملک راتحویل نگرفته است و طرف مقابل اویاخوانده مالک ملک است.
برای طرح دعوای الزام به تحویل مال اجاره چه شرایطی لازم است؟
1. وجود رابطه استیجاری بین طرفین با ارائه قرارداد اجاره.
2. فرارسیدن مهلت قراردادی برای تحویل مورد اجاره و عدم تحویل توسط موجر.
3. عدم انقضای مدت قرارداد اجاره.
رسیدگی به دعوای الزام به مورداجاره درکدام دادگاه است؟
صلاحیت رسیدگی به این دعوا، بر اساس ماده ۲۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
روند رسیدگی و نحوه اجرای حکم
پس از تقدیم دادخواست، دادگاه با احراز شرایط، موجر را به تحویل مورد اجاره محکوم میکند. اگر موجر از اجرای حکم قطعی خودداری کند، مستأجر میتواند از طریق واحد اجرای احکام مدنی اقدام کند. اگرامکان تحویل مورداجاره وجودنداشته باشد مستاجرحق فسخ قراردادرادارد.
فرم درخواست تماس
بخش دوم: الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی درعین مستاجره
اگربعدازقرارداداجاره یادرطول مدت اجاره ملک مورداجاره نیازبه تعمیرات اساسی داشته باشد ،موجرباسداین تعمیرات راانجام دهد. طبق ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، تعمیرات کلی و اساسی که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده آن باشد (مانند اسکلت بنا، سقف، لولهکشی اصلی، سیستم گرمایش مرکزی، آسانسور) بر عهده موجر است. در مقابل، تعمیرات جزئی که برای استفاده بهتر از ملک لازم است (مانند تعویض لامپ سوخته، رنگآمیزی جزئی) به عهده مستأجر است.
تعریف تعمیرات اساسی: تعمیراتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره ضروری بوده و مربوط به اصل بنا یا تاسیسات اصلی آن باشد.
شرایط و نحوه طرح دعوا
برای طرح دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی، باید شرایط زیر احراز شود:
1. اثبات رابطه استیجاری.
2. عدم انقضای مدت اجاره زیرا با پایان یافتن عقد، تعهد موجر نیز ساقط میشود.
3. اساسی بودن تعمیرات مورد ادعا و ضرورت آن برای استفاده از ملک.
4. احراز مسئولیت موجر بر اساس قانون یا قرارداد. دادگاه معمولاً برای تشخیص اساسی بودن خرابی و برآورد هزینه، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد. اگر کارشناس اساسی بودن تعمیرات و عدم تقصیر مستأجر را تأیید کند، دادگاه موجر را به انجام تعمیرات محکوم میکند.
اگر موجر از اجرای حکم تعمیرات خودداری کند، مستأجر چه راهکاری دارد؟
مستأجر میتواند تحت نظارت واحد اجرای احکام، شخصاً اقدام به تعمیر کند. سپس هزینهها را طبق قانون از مبلغ اجاره وصول نماید.
چندنکته مهم:
۱-اگرموجر درمهلتی که دادگاه داده اقدام به تعمیرات اساسی نکند مستاجرمیتواندبانظارت دادگاه ملک راتعمیروهزینه های آن راازموجرمطالبه کندیااینکه قرارداداجاره رافسخ کند.
۲-اگرمستاجربخواهدقراردادرافسخ
کندمیتوانددردادخواستی جداگانه استردادمبلغ ودیعه ملک راازموجربخواهد.
هشدار مهم:
مستأجر به هیچ وجه نباید بدون اجازه کتبی موجر یا حکم دادگاه، خودسرانه اقدام به تعمیرات اساسی کند، زیرا بر اساس ماده ۵۰۲ قانون مدنی، حق مطالبه هزینهها از موجر را از دست میدهد. ۳-تشخیص اینکه تعمیرات موردنیازملک اساسی است یا غیراساسی با دادگاه است. ۴- اگرنیازبه تعمیرملک به دلیل استفاده نادرست مستاجرباشد مالک رانمیتوان به تعمیرملک الزام کرد.
بخش سوم: الزام به رفع ممانعت جهت تعمیرملک:
شرایطی که باید برای طرح دعوای الزام مستاجربه رفع ممانعت برای تعمیرملک وجودداشته باشد کدامند؟
موجر (خواهان) باید در دادگاه، ضرورت انجام تعمیرات اساسی را اثبات کند. دادگاه پس از احراز موضوع، مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین میکند. نکات کلیدی این دعوا عبارتند از: ۱_رسیدگی خارج از نوبت: به موجب تبصره ماده ۲۲، رسیدگی به این دعوا خارج از نوبت و حکم دادگاه قطعی است. ۲- مسئولیت خسارت: اگر در اثر ممانعت مستأجر، خسارتی به ملک وارد شود، مستأجر مسئول جبران آن است. ۳- معافیت از اجارهبها: مستأجر در مدت زمان انجام تعمیرات که امکان استفاده از ملک وجود ندارد، ملزم به پرداخت اجارهبها نیست.
نحوه اجرای حکم
در صورت امتناع مستأجر از اجرای حکم رفع ممانعت، دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت ملک برای مدت لازم تعمیرات صادر کند. پس از تخلیه، موجر تعمیرات را انجام داده و سپس ملک را به مستأجر بازمیگرداند. آیا موجر میتواند همزمان هم تقاضای تخلیه ملک (به هر دلیل) و هم الزام به تعمیرات را داشته باشد؟ · پاسخ: خیر.
توصیههای کاربردی:
- تنظیم قرارداد دقیق:
با درج صریح موارد تعمیرات اساسی و جزئی، تاریخ دقیق تحویل و ضمانتاجراهای مناسب (مانند وجه التزام) از بسیاری از اختلافات جلوگیری کنید.
- اقدام مرحلهای:
پیش از مراجعه به دادگاه، با ارسال اظهارنامه رسمی، تخلف طرف مقابل را به او اخطار دهید. این کار هم جنبه اخطار دارد و هم مدرک مهمی برای دادگاه است.
