دعاوی پیش خریدو پیش فروش چیست؟
دعوی الزام به تنظیم سندپیش فروش ملک
تعهدات پیش فروشنده وپیش خریدار
موضوع: دعاوی خرید و فروش پیشخرید و پیشفروش تعریف قرارداد پیشفروش :
ماده یک قانون پیشفروش ساختمان قرارداد پیشفروش را چنین تعریف میکند: هر قراردادی با هر عنوان که بهموجب آن مالک رسمی زمین یا پیش فروشنده متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین باشد و واحد ساختمانی مذکور با همان نوع کاربری یا در حین احداث و تکمیل تکمیل و اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قهری قرارداد یا پیش خریدار درآید در نظر این قانون قرارداد پیشفروش ساختمان است .
دعوای الزام به تنظیم سند پیشفروش ملک چیست؟
بهموجب قانون پیشفروش ساختمان قرارداد پیشفروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیشفروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود . این الزام در قانون وجود دارد . اما ب طور کامل در کشور اجرا نمیشود .
چه مدارکی برای تنظیم سند رسمی پیشفروش لازم است؟
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- یمهنامههای مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ قانون پیش خرید
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنیبر پایان عملیات پی ساختمان پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
نکته مهم :
اگر ملکی که با قرارداد عادی پیشفروش شده باشد پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد باید در ضمن دادخواست الزام پیش فروشنده به اخذ این مواد در دادگاه خواسته شود. نکته: اگر تأییدیه مهندس ناظر را هم نداشته باشید یا در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی هم خواسته شود.
فرم درخواست تماس
سوالی که در اینجا ممکن است مطرح شود درصورتی که سازنده باوجودشرط عدم پیش فروش واحدها مبادرت به فروش واحدهای سهم خود کند چه نتیجهای در پی دارد؟
اول: اینکه با توجه به تخلف سازنده از شرط ضمن عقد یا همان شرط عدم انتقال واحدها مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به استناد خیار تخلف شرط دارد . در مرحله دوم درصورتی که درقراردادمشارکت عدم انتقال ملک موضوع مشارکت توسط سازنده که همان پیش فروشنده است شرط شده باشد قراردادپیش فروش نیز قابل انحلال است.
مطالبه خسارت قانونی تاخیردرانجام تعهدات قراردادپیش فروش:
در مورد قرارداد پیشفروش قانون خاص و متفاوتی حاکم است. در قرارداد پیشفروش میزان خسارت تأخیر در اجرای تعهدات به وسیله قانون تعیینشده است و طرفین نمیتوانند کمتر از آن توافق کنند . میزان خسارتی که پیشخریدار میتواند از پیش فروشنده مطالبه کند به شرح زیر است :
۱- درصورتیکه واحد پیشفروش شده و به و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه یاپارکینگ، انباری، در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد پیش فروشنده باید معادل اجرتالمثل ملک یا بخش تحویل نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار بپردازد. اجرتالمثل ملک براساس نظر کارشناس تعیین میشود.
۲- درصورتیکه عدم انجام تعهد مربوط به قسمتهای مشاعی باشند خسارت روزانه به میزان نیم درصد بهای روز ،تعهدات انجامنشده است تعهدات انجام نشده به یزان قدرالسهم خریداراست.
نکات مهم درموردمطالبه خسارت
۱-درصورتی که درقرارداد پیش فروش ،خسارتی برای تأخیرها تعیین نشده باشد خسارات قانونی قابل مطالبه است . ۲-در قرارداد پیش فروش برای تأخیرهای ذکرشده خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد آن توافقات معتبر نیست. و براساس میزانی که در قانون ذکر شده عمل میشود . ۳-درصورتیکه در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق شده باشد مبلغ مندرج در قرارداد معتبر و قابل مطالبه است. چه اشخاصی حق پیش فروش ملک رادارند؟ ۱-مالک رسمی ملک ۲-پیش خریداررسمی ۳-سازنده سرمایه گذاردارای سندرسمی درقراردادپیش فروش ذکر مواردزیرالزامی است: ۱-اسم ومشخصات طرفین ۲-پلاک ومشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک ۳-اوصاف وامکانات واحدساختمانی ۴-مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد درآن احداث شده است. ۵-بهایاعوض درقراردادهای معوض،تعداداقساط ونحوه پرداخت ۶-شماره قبوض اقساطی برای بها،تحویل وانتقال قطعی ۷-زمان تحویل واحدساختمانی پیش فروش شده وتنظیم سندقطعی ۸-خسارات،تضمین هاوقراردادبیمه ای ،تغییرقیمت و تغییرمشخصات موردمعامله ۹-تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایرمراجع قانونی
