نکات کاربردی و جامع دعوای تأیید اخذ به شفعه
حق شُفعه چیست؟
مقدمه: وقتی یک شریک ملک شما را میفروشد!
فرض کنید شما سالهاست که در یک ملک قدیمی در کنار فردی زندگی میکنید. یک روز متوجه میشوید که او تصمیم گرفته سهم خود از ملک مشترک را به یک غریبه بفروشد. اینجاست که یک حق قدیمی اما بسیار مهم قانونی وارد عمل میشودکه به آن حق شفعه میگوییم. این حق، در اصل، برای حفظ انسجام و جلوگیری از ورود شریک ناخواسته به ملک مشترک یا مجاور ایجاد شده است. اگر شما (یا شریک دیگر) این حق را داشته باشید، قانون به شما اجازه میدهد که ملک فروخته شده را به همان قیمتی که به غریبه فروخته شده، از خریدار پس بگیرید و خود جای او را بگیرید. این یک امتیاز ویژه برای جلوگیری از ایجاد مزاحمتهای احتمالی در آینده است.
تعریف دعوای “تأیید اخذ به شفعه” به زبان ساده
وقتی صحبت از دعوای تأیید اخذ به شفعه میشود، منظور این است که فردی که حق شفعه داشته (شفیع)، به صورت شفاهی یا کتبی اعلام کرده که قصد استفاده از این حق را دارد، اما فروشنده یا خریدار جدید این ادعا را قبول ندارند یا همکاری نمیکنند. تعریف ساده: این دعوا، در واقع دادخواستی است که شفیع به دادگاه تقدیم میکند تا دادگاه به طور رسمی و قانونی تأیید کند که او صحیحاً از حق قانونی خود استفاده کرده و معاملهای که بین فروشنده و خریدار انجام شده، باید به نفع شفیع فسخ و ملک به او منتقل شود.
طرفین دعوی: چه کسانی درگیر هستند؟
در دعوای تأیید اخذ به شفعه، طرفین اصلی عبارتند از:
خواهان (مدعی): شفیع. یعنی کسی که به موجب قانون یا قرارداد، حق تملک ملک فروخته شده را دارد (معمولاً شریک ملک یا مالک مجاور).
خوانده (مدعیعلیه): فروشنده: مالک اولیه که ملک را فروخته است. خریدار: شخصی که ملک را از فروشنده خریده است. (هر دوی این افراد باید در دادگاه حاضر شوند).
دادگاه صالح به رسیدگی: کدام دادگاه باید رسیدگی کند؟
صلاحیت رسیدگی به این دعوا، تابع محل وقوع ملک است. دادگاه صالح: دادگاه عمومی حقوقی (یا همان دادگاه دادگستری) محل وقوع ملک مورد معامله صالح به رسیدگی است.
نکاتی مربوط به اجرای حکم: اگر حکم به نفع شما صادر شد:
اجرای حکم در این نوع دعاوی، یک فرآیند دو مرحلهای است که نیاز به دقت دارد:
۱-الزام به ثبت: پس از قطعی شدن حکم، دادگاه خریدار (خوانده) را ملزم میکند که اسناد مالکیت را به نام شما (شفیع) منتقل کند.
۲_پرداخت ثمن (قیمت ملک): در زمان اجرای حکم، شما موظف هستید مبلغی را که فروشنده از خریدار دریافت کرده است (ثمن معامله)، به خریدار (یا صندوق دادگستری) پرداخت نمایید. بدون پرداخت این مبلغ، انتقال سند قطعی نخواهد شد.
۳-اخذبه شفعه راخواهان انجام میدهد و به دادگاه اعلام میکندو با پرداختن ثمن معامله تملک خودرابه طرف مقابل اعلام میکند و بعدازتایید دادگاه و قطعی شدن حکم دیگراعتراض پذیرفته نمیشود.
۴-چون رای دادگاه برای تایید اخذبه شفعه اعلامی است اجراییه صادرنمیشود.
نکات کاربردی مربوط به دعوی اخذبه شفعه
برای اینکه بتوانید موفق به اخذ به شفعه شوید، باید چند شرط اساسی قانونی را رعایت کرده باشید:
۱_فوریت (عجله): شما باید به محض اطلاع از وقوع بیع (خرید و فروش)، فوراً و بدون تأخیر غیرموجه، اعلام شفعه کنید. اگر مدتی صبر کنید و سکوت کنید، حق شفعه شما ساقط میشود.
۲_مالکیت قبلی: حق شفعه فقط در صورتی وجود دارد که شما هنگام وقوع بیع، شریک در ملک مشاع باشید.
۳_بیع قطعی: حق شفعه فقط بر بیع (خرید و فروش) واقع میشود، نه صلح، هبه یا سایر عقود انتقال دهنده مالکیت.
۴_اطلاع از قیمت: شفیع باید از قیمت معامله مطلع باشد و هنگام طرح دعوا، این مبلغ را به دادگاه اعلام کند یا آماده پرداخت آن باشد.
۵_در اخذبه شفعه شرکاحتمابایددونفرباشند واگرشرکابیش ازدونفرهستند امکان اخذبه شفعه وجودندارد.
۶-حق اخذبه شفعه به وراث به ارث میرسد البته همه وراث بایدباتوافق هم این حق رااعمال کنند.
۷-اگرشریک بخشی ازملک خودرابفروشد.شریک دیگر بازهم نسبت به همان بخش اختیاراخذبه شفعه دارد.
۸-اقاله و یا فسخ شدن قرارداد ابتدایی بعداز اخذ به شفعه اثری ندارد.
۹-اخذ به شفعه یک حق است ویک تعهدنیست و میتوان ازاین حق استفاده نکرد.
سه نکته خیلی مهم وکاربردی
اگردونفردریک آپارتمان شریک باشندحق شفعه ایجادنمیشود.زیراشراکت دوشریک فقط دربنا و اعیانی است و خود زمین تعدادشرکای بیشتری دارد.
اگردوملک مستقل درکوچه بن بستی قرارگرفته باشند فروش یک ملک باعث ایجادحق شفعه برای ملک دیگراست.این دیدگاه مستبط از ماده ۸۱۰قانون مدنی است .
حق اخذبه شفعه درخصوص اعیان و حق سرقفلی و حق کسب وپیشه مصداق نداردو قابل اعمال نیست.
