مطالبه «ارش» برای ملک معیوب
وقتی خانهی رویایی، کابوس میشود
تصور کنید خانهای میخرید که از نمای آجری قرمز و حیاط دلبازش شگفتزده شدهاید. چند ماه بعد، در فصل باران متوجه میشوید دیوارهای اصلی نشست کرده و رطوبت شدید تمام اتاقها را فرا گرفته؛ عیبی پنهان که ارزش واقعی ملک را به شدت کاهش داده است. در این شرایط، آیا باید ضرر سنگین این معامله را پذیرفت؟ خیر. قانون مدنی ایران راهحلی منصفانه به نام «حق اخذ ارش» پیشبینی کرده است. این حق به شما امکان میدهد بدون فسخ معامله، مابهالتفاوت قیمت ملک سالم و معیوب را از فروشنده دریافت کنید.
دعوای مطالبه ارش به زبان ساده
· تعریف دعوی: این دادخواست را خریدار (مشتری) علیه فروشنده (بایع) طرح میکند تا به دلیل وجود عیب پنهان و مهم در ملک در زمان معامله، مبلغی از ثمن (قیمت پرداختی) را به عنوان جبران کاهش ارزش، بازپس گیرد.
· ارش چیست؟ ارش، تفاوت قیمت ملک در حالت سالم و بدون عیب با قیمت آن در حالت معیوب است. به زبان ساده، پولی است که به دلیل پایینتر بودن ارزش واقعی ملک نسبت به مبلغی که پرداخت کردهاید، مستحق دریافت آن هستید.
نحوه محاسبه ارش چگونه است؟
مبنای محاسبه، قیمت روز عقد بیع است، مگر اینکه عیب پس از عقد اما قبل از تحویل به خریدار ایجاد شده باشد که در آن صورت، ملاک تاریخ ایجاد عیب است. محاسبه نهایی توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود که با معاینه محل و بررسی بازار، ارزش واقعی ملک معیوب را تعیین و از قیمت پرداختی کسر میکند.
ملک معیوب و ملاک تشخیص عیب
ملکی که در زمان معامله، دارای نقص یا کمبودی پنهان بوده که از ارزش مادی یا منافع متعارف آن میکاهد.ملاک تشخیص عیب:تشخیص «عیب» بر عهده عرف است. عیب باید دارای سه ویژگی باشد:
- سابق بر معامله: در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشد.
- مخفی و پنهان: خریدار با بررسی متعارف (مثل بازدید عادی) قادر به کشف آن نبوده باشد.
- مهم (غیرمتعارف): به گونهای باشد که اگر خریدار از آن اطلاع داشت، ملک را نمیخرید یا به مبلغ کمتری خریداری میکرد.
نمونه عیوب مهم چه عیوبی هستند؟
مشکلات اساسی فونداسیون و ترکهای ساختاری، نقص در سیستم فاضلاب (مانند پر شدن مکرر چاه)， وجود حریم یا حقالعبور برای دیگران که مانع استفاده کامل شما شود. قرار گرفتن بخشی از ملک در حریم رودخانه یا ممنوعیت ساختوساز.
طرفین دعوی چه کسانی هستند؟
· خواهان: خریدار ملک (مشتری) که متضرر شده است. ·
خوانده: فروشنده ملک (بایع)
. نکته مهم: اگر ملک در زنجیرهای از معاملات دستبهدست شده باشد، خریدار نهایی میتواند به فروشنده مستقیم خود یا حتی در مواردی به فروشندگان قبلی (در صورتی که خیار عیب ساقط نشده باشد) مراجعه کند.
دادگاه صالح به رسیدگی
چون دراین دعوی خواسته دین است .خواهان میتواند دردادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقادقرارداد یا محل انجام تعهد اقامه دعوی کند. اگرمبلغ مورد مطالبه بیست میلیون تومان و یاکمترباشد دعوی درشورای حل اختلاف محل اقامت خوانده رسیدگی میشود.
مراحل اجرای حکم
۱- قطعی شدن حکم و گذشتن مهلت تجدیدنظرخواهی
۲· پرونده به دفتر اجرای احکام ارسال میشود.
۳.ابلاغ اجراییه
۴.سپردن پرونده به ماموراجرای احکام یا دادورز
۵.دراین مرحله باید مالی برای دریافت مبلغ مورداشاره درحکم به دادگاه معرفی شودو در صورت عدم پرداخت داوطلبانه توسط فروشنده، اموال منقول یا غیرمنقول او استعلام و توقیف میشود.
۶.اموال محکوم علیه توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزش گذاری میشود.
۷.مال توقیفشده فروخته و مبلغ محکومبه از آن پرداخت میگردد.
۸· در صورت عدم دسترسی به مال، امکان جلب محکومعلیه طبق قانون وجود دارد.
